2021 рік став першим роком, коли український проект визнано найкращим на світовому рівні – він отримав одну з найпрестижніших премій в сфері нерухомості International Property Awards. Ця нагорода протягом 28 років вручається найкращим компаніям галузі з 6 регіонів світу – Європи, Азії, Африки, Америки, Арабського світу і Великобританії. Переможців премії вибирає з більш ніж 2000 проектів команда міжнародних експертів під керівництвом членів Палати Лордів Великої Британії.
Українські проекти і компанії вже не перший рік беруть участь в конкурсі. Але тільки 2021 рік приніс нагороду International Property Awards Україні на світовому рівні -Вищу відзнаку отримав київський проект Taryan Towers бізнесмена Артура Мхітаряна. Корреспондент поговорив з ним про конкурс, про реалії українського ринку нерухомості і майбутнє проекту Київ Сіті.
Проект Вашої компанії отримує премію, яку багато хто порівнює з Оскаром або Греммі. Ви відчуваєте себе кіно- чи рок-зіркою?
Я відчуваю себе капітаном команди, яка перемогла на чемпіонаті світу. «Радісно, звичайно, але завтра вранці прокидатися на тренування, тому що попереду ще Олімпіада». Взагалі, те, що ми робимо, трохи схоже на спорт. В тому сенсі, що немає межі досконалості. І я, як тренер, бачу – де ми можемо зробити краще. Можливо, для нової людини це вже високий результат, але я хочу ще краще. Так, ми робимо хороші проекти. Як показує премія – на сьогодні найкращі в своєму класі, але я завжди хочу, щоб було ідеально.
Взагалі, наскільки в Україні складно будувати проекти, здатні конкурувати з будівлями світового рівня?
Щоб зводити будівлі дійсно високого рівня, треба зібрати кращих з кращих в одному місці. Конструкторів, архітекторів, підрядників, і вибудувати комунікацію між ними. І це перша складність.
Тому що те, що хоче зробити архітектор – це виклик для конструктора і інженерів. Щоб зробити реальністю форми, задумані архітектором, потрібно бути трохи винахідником.
Ускладнює ситуацію і те, що в кожному нашому проекті є багато рішень, які в Україні робляться вперше. Для цього потрібні суперпрофесіонали. Кращі з кращих. Тому друга складність кожного проекту – об’єктивна оцінка часу і ресурсів, необхідних для впровадження таких технологічних рішень.
Ну і є третій виклик. Найбільший. У будь-якій розвиненій країні головна проблема – зробити класний продукт. У нас же в будь-якому проекті, який ми починаємо, найскладніше – це не інвестиції, не земля, не проект, не споживачі, не маркетинг, не організація процесів. Найскладніше – це дозвільна документація.
Тому що є люди, від підпису яких залежить «бути чи не бути». Деякі цим користуються. Хоча, думаю, що справа йде в бік поліпшення. Повільно, але йде.
Вежі з чистого аркуша
TaryanTowers можна назвати іменним проектом, названим на честь компанії. Наскільки сміливо було приймати рішення – прив’язати своє ім’я до конкретного об’єкта?
Ви навіть не розумієте – наскільки він іменний. Тарян – псевдонім мого діда, вірменського письменника Мнацакана Таряна, у якого дуже багато пов’язано з Україною. У Другу Світову війну він служив у львівській танковій дивізії, і був поранений під Харковом, тоді ж потрапив в полон. Після війни він вирішив, що раз він вижив, це подарунок долі, що не потрібно витрачати своє життя на речі, які не подобаються, а треба займатися улюбленою справою, і став дитячим письменником.
Власне, тому я і вирішив назвати компанію на честь псевдоніма діда – бо ми теж займаємося улюбленою справою, і хочемо, щоб продукти, які ми створюємо, приносили людям задоволення.
Тому не відповідальність бренду, це відповідальність фамільна. Але це не лякає. Taryan Towers- перший проект, який наша компанія робить з нуля. У ньому ми зібрали весь досвід, який у нас є, все краще, що було. Тому тут, ми дійсно, відповідаємо за кожне прийняте рішення.
Тоді в якому сенсі він перший? А попередні проекти?
Дивіться, концепція бізнесу Taryan Group- класична девелоперська компанія. На різних етапах, у різних проектах у нас є партнери. У когось ділянка, у когось інвестиції, у когось розпочатий проект.
Перші два проекти компанії до моменту нашого підключення до них, були вже частково готові. У «Tsarsky» (фітнес-клуб в Києві – ред.) уже був готовий каркас і сильно впливати на проект вже було складно. Але ми все одно його допрацювали, «осучаснили» фасад, поміняли концепцію.
В Royal Tower ми теж вже не могли особливо впливати на узгоджений зовнішній вигляд будівлі. Але, наприклад, встигли створити парк на даху, інтегрувати тренажерний зал.
У Jack House ми вже ми встигли змінити фасад, реалізувавши його в незвичайному для Києва і українського ринку чорному кольорі, зробити його верхівку у вигляді птаха, і створили «Джек Клаб» з додатковими сервісами та зручностями для жителів комплексу.
А ось Taryan Towers – це проект на абсолютно чистому майданчику. У партнерів, яким належала ділянка, вже була концепція для цього майданчика, якісь напрацювання. Але ще не були розпочаті будівельні роботи. Тоді я і зрозумів, що такий шанс упускати не можна.
Ви говорите, що на різних етапах є партнери. У яких проектах і в якій формі?
У більшості. Ми, взагалі, не “закрита” компанія. І, хоча ми активно нікого не шукаємо, всі пропозиції, які до нас надходять, ми дуже уважно вивчаємо. І, якщо пропозиція класна, то ми цілком можемо взяти в ньому участь. В цьому випадку форм і конструкцій співпраці може бути безліч.
Наприклад?
Припустимо, у когось є класний майданчик в Києві, але більше нічого немає. В цьому випадку ми зазвичай створюємо проект і залучаємо під нього ресурси. Партнер, в результаті, отримує частку від прибутку готового проекту.
Або, навпаки, є вільні гроші, але немає розуміння – що з ними робити. Тут наша функція – залучити їх як інвестиції в будівництво і забезпечити достатню прибутковість. Ми орієнтуємося на цифру від 20% річних.
До слова, багато наших таких «інвестиційних» партнерів переходять з проекту в проект, тому що знають, що «а» – ми його точно добудуємо, «б» – наш продукт точно куплять, тому що є попит. Той же TaryanTowers. Інвестори, які повірили в проект на етапі котловану, зараз отримали зростання вартості активу до 2х разів.
Або, наприклад, є і те, і інше, і бажання щось побудувати, але зовсім немає досвіду. У нас є і досвід, і ресурси, і, головне, репутація. У цьому випадку ми можемо запропонувати послугу – так званий feedevelopment- створення проекту під ключ.
Мабуть, наша головна умова – концепція проекту, розроблена нами, не є предметом дискусій. І друге – ми хочемо брати не кількістю, а якістю.
За межами мрії
Ваша компанія в цілому орієнтована на категорію преміального житла. А інші сегменти?
Дійсно, ми будуємо проекти преміального класу, це те, що у нас добре виходить, у чому у нас є досвід і розуміння. Але це не догма.
Зробити гарну якість в проекті так званого «комфорт класу» раніше було неможливо. Але останні кілька років наші інженери і технологи в цьому напрямку зробили прорив. І зараз у нас є розуміння – як побудувати проект в інших «класах», щоб і за ціною він був гідною кандидатурою, і за якістю відповідав нашим стандартам. Тому якщо у когось є від 1 гектара в центрі, або від 5 гектар в передмісті – welcome (сміється) ми готові обговорювати.
Взагалі, якщо провести аналогію з автопромом, то ми хочемо створювати Мерседес. Так, це може бути не S-клас, а C-клас або E-клас, але за якістю, технологіями і комфорту це все одно повинен бути Мерседес.
Хоча, знову-таки, якщо проводити аналогію з автопромом – то хмарочоси, звичайно, це «Формула 1» у світі нерухомості. З точки зору складності, технологічності і інтересу обивателів.
Я вірю, що колись класні проекти хмарочосів у нас в країні цілком зможуть стати орієнтиром для інших країн.
А яку будівлю можна назвати орієнтиром для Вас? Про яку Ви б сказали «хочу таке побудувати»
Років 15-16 років тому з друзями потрапив на кілька днів у Дубай. І ось, виходжу я на пляж, як раз недалеко від готелю «Парус», дивлюся на нього, повертаюся до друзів і кажу – «От би побудувати в Україні проект такого рівня. Це було б дуже круто».
Тоді це прозвучало як мрія: «Ось це було б круто зробити». Але, в підсумку, стало метою.
Ще одна будівля, яка, напевно, вплинула на якісь процеси у нас в компанії, це Marina Bay Sands в Сінгапурі. Великі холи, на кожному даху своя якась історія-басейн, парк. Це мене так вразило, що я подзвонив проектувальникам і запитав – чи можемо ми зробити басейн на даху?. Як завжди – спочатку було «Це неможливо», «У нас холодно, у нас не Сінгапур, тому ми не можемо». Але на кожне «ні» у мене був контраргумент. У підсумку все закінчилося як завжди – «Якщо так, звичайно, поставити собі за мету, ми все зможемо. Але навіщо воно вам треба?». І, хоча сьогодні ми в Україні не єдині, хто став використовувати дах і верхні поверхи, але ми були першопрохідцями.
15 років тому в категорії «от би таке побудувати» був «Парус», а зараз є проект-мрія? Ідеальний проект Артура Мхітаряна?
Є. Навіть два. Один поки зовсім на рівні мрії, другий, цілком реальний, хоча і не найпростіший. Якщо говорити про перший – я б хотів побудувати мегакруту космічну станцію. Як у фантастичних фільмах. Звичайно, це поки мрія, але хто думав 20 років тому, що приватна компанія зможе запустити в космос пілотований корабель?
А друга мрія – цілком реалістична, – Київ Сіті.
Створювати, так Сіті
Ви дійсно вірите в цей проект?
Я не просто вірю, я точно знаю, як його реалізувати. І я, дійсно впевнений, що такий проект може багато дати Україні. Адже завдяки таким проектам країни і розвиваються. Той же Сінгапур.
І найкраще місце для нього – столичний район Теличка?
За час існування ідеї Київ Сіті з п’яти-семи реальних майданчиків збереглися дві-три. І, звичайно, Теличка – найкраща. З радянських часів там склалася промзона, яка, фактично, в якомусь вигляді, існує і сьогодні. Можна сказати, що це чудо, що цей майданчик залишився недоторканим до сьогоднішнього дня. Так, він поділений між кількома великими власниками, але там ще зберігається можливість створити щось унікальне.
Моя пропозиція – робити це в єдиній концепції, з урахуванням потреб міста. Створювати не черговий район безликих «панельних» багатоповерхівок, а повноцінний новий прогресивний район, з інфраструктурою, парками, дорогами, парковками. Не гнатися за «метрами», а створювати додану вартість. Просто, був би там один власник землі – воно могло б мати шанс на «системну» забудову, а там їх сотні. 10 ключових, і десятки невеликих. Якщо кожен буде будувати як вважає за потрібне, створити дійсно знаковий продукт в цьому місці буде неможливо.
Так у чому проблема?
У тому, що хтось повинен взяти на себе ініціативу, і запропонувати єдиний підхід і чіткі правила. Я спілкувався про цей проект на всіх можливих рівнях. І дійшов висновку, що єдині, хто може зрушити проект з мертвої точки – це мер і міська влада. Думаю, ніхто інший не здатний дати єдині правила гри і гарантії всім учасникам процесу. Тим більше – це входить в їхні прямі обов’язки і компетенції.
Упевнений, що власники і так розуміють, що тут буде будівництво, вони для цього там і стоять. Як будь-який бізнес, вони хочуть отримати прибуток. Вони хочуть або самі забудовувати, або продати як землю, на якій можна будувати.
Але їм самим цей величезний шлях пройти буде складно: отримувати підтримку Київради і дозвільну документацію, прокласти інженерні мережі тощо. І є ризик, що в підсумку це перетвориться в тяганину. І в результаті, як часто у нас буває, там почнуть будувати, «аби щось побудувати».
Тому потрібне вольове рішення міської влади – розробити єдину концепцію і всіляко допомагати тим, хто її дотримується.
Це зрозуміло. Але звідки брати фінансування на такий амбітний проект?
Звичайно, без залучення інвестицій тут навряд чи вийде. Але у нас є напрацювання в цьому напрямку. Ми виходимо з єдиної концепції забудови з домінантами – висотними будівлями-магнітами і громадськими просторами. Для них будуть потрібні інвестиції ззовні, і у нас є попереднє розуміння – хто міг би виступити інвестором.
Для інших проектів актуальна модель «лотів», які даються власникам пропорційно до розміру ділянки і, врешті-решт, конвертуються в квадратні метри. Насправді, модель і очевидна, і складна водночас, але від такого комплексного підходу, в результаті, виграють усі. Адже квадратні метри коштуватимуть дорожче, якщо будуть підкріплені інфраструктурою і єдиною концепцією.
А якою Ви бачите свою роль в цьому проекті?
Є така функція – майстер девелопер. Тобто той, хто розробляє проект і стежить за його відповідністю загальній концепції. Якщо подивитися на міжнародний досвід схожих проектів, всюди був хтось в такій ролі. Нашу роль я бачу як раз в цьому – бо у нас є розуміння робочої бізнес-моделі такого проекту. І, навіть, первинні обговорення з можливими інвесторами.
Не йдеться про те, що моя компанія буде «тримати» всі підряди, робити всі роботи. У жодному разі! Я бачу нашу роль в тому, щоб бути «фанатом продукту» – тим, хто уважно стежить за дотриманням єдиної концепції.
Якщо всі зірки зійдуться і всі між собою домовляться, як думаєте, скільки років потрібно для того, щоб такий проект реалізувати?
Дивіться, по-перше, це не робиться одномоментно. Такі проекти робляться чергами. Коли буде готова перша черга, думаю, що процес піде набагато швидше. Адже в ній заплановані громадські простори і інфраструктура – Дніпро-Лагуна, набережна, парки, готелі, ресторани та інше. На першу чергу може піти близько 5 років. Потім друга черга – теж 5-7 років.
Думаю, що, в цілому, проект може вкластися в два, максимум, три черги, а значить до 15 років на все про все. Хоча, за сприятливого збігу обставин і наявності інвестицій можна вкластися і в 10-15 років.
А тим часом Taryan доводить свою готовність стати майстер девелопером – реалізуючи вже наявні амбітні проекти. Які?
Історично склалося так, що у нас завжди в роботі два проекти одночасно. Один на стадії реалізації, другий на стадії проектування.
Думаю, що цього літа ми вийдемо готувати майданчик нового дуже класного проекту в центрі Києва. Розповімо ми про нього трохи пізніше. Та й взагалі, зараз ми розглядаємо близько 4-5 нових проектів. Серйозно розглядаємо. Це не означає, що ми неодмінно всі їх візьмемо, але якісь з них ми точно реалізуємо.
Своя справа і свої мрії
У Вашої родини є бізнес в Дубаї – Ви особисто маєте до нього відношення?
Так, у сім’ї є бізнес в Дубаї. Але це бізнес мого батька. Він уже багато років займається в ОАЕ девелопментом готелів і апартаментів. Але я до цього бізнесу відношення не маю.
Багато на ринку вважають, що Ви або володієте Taryan Group у партнерстві з батьком, або зовсім лише керуєте тим бізнесом, який належить йому в Україні. Що насправді?
Я дійсно кілька років працював в компанії батька. Спочатку в маркетингу, потім керуючим. І це був дуже важливий досвід, за який я завжди йому буду вдячний. Але це закінчилося в 2010 році, коли після стагнації 2008 року я зрозумів, що хочу отримати додаткову освіту і поїхав в США. Після того, як я, натхненний новим досвідом і знаннями, повернувся в Україну, вже стало зрозуміло, що для того, щоб будувати такі проекти, як я хочу, я повинен створювати власну компанію. Так з’явилася Taryan Group.
Першим проектом компанії був Tsarsky, для реалізації якого я взяв кредит. Потім з’явилися партнерські проекти. На якомусь етапі серед партнерів виявився і мій батько. Зараз є низка проектів, в яких ми співпрацюємо. І формати такої співпраці, як я вже говорив, можуть бути різними. Наприклад – участь у проекті майданчика. Але тут важливо розділяти: якими б теплими не були б наші особисті відносини, в бізнесі ми співпрацюємо виключно на ринкових умовах і принципах взаємної вигоди. Тобто, не всі ділянки з його портфеля можуть бути нам цікаві. З іншого боку, його може не влаштувати запропонований нами бізнес-план щодо якогось можливого проекту. І, в результаті, ми не будемо його реалізовувати разом. Тому що особисті відносини – це одне, але бізнес повинен залишатися бізнесом.
Добре, у Нвера Мхітаряна є бізнес в Дубаї, а Артур Мхітарян планує виходити на інші ринки?
Думаю, що на якомусь етапі так станеться. Але зараз я, скоріше, хочу спробувати створити якийсь технологічний та інноваційний продукт.
Про що йдеться?
Поки це більше хобі. Taryan – адже, не чисто будівельна компанія. Я хочу, щоб ми були «концептуальною» компанією. Компанією про майбутнє, тенденції, тренди, інновації. І в цьому ключі у нас є кілька ідей створити продукти, пов’язані з інтернетом речей, з технологічними продуктами. Щось дуже незвичайне, інший погляд. Наприклад, один з таких продуктів – це, в деякому вигляді, специфічний одяг.
Коли Ви збираєтеся представити ці проекти?
Я думаю, в найближчі кілька місяців.
І завершальне питання: 2020 рік, як ми говорили, був досить складним. Які очікування у Вас від 2021 року?
Знаєте, я, по натурі, оптиміст. І хоча події світі і в Україні, зокрема, важко назвати безхмарним, я вірю, що друга половина року буде позитивнішою від попередньої. Просто український бізнес за минулі 30 років навчився розвиватися не «завдяки», а «всупереч», і це вміння, думаю, робить його більш життєздатним в будь-яких обставинах. У Taryan Group, як я говорив, 2021 рік має бути дуже насиченим: нові мрії і, як наслідок – нові проекти.
